Απόφαση σταθμός: Ένας γείτονας αρκεί για να μπλοκάρει την τακτοποίηση αυθαιρέτων σε πολυκατοικία

Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έβαλε «μπλόκο» σε χιλιάδες περιπτώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων σε πολυκατοικίες, με μία απόφαση που αλλάζει τα δεδομένα. Σύμφωνα με την απόφαση 1616/2025, δεν μπορεί να τακτοποιηθεί αυθαίρετη κατασκευή σε κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας,  όπως πιλοτή, διάδρομος ή αυλή , αν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εφόσον έστω και ένας συνιδιοκτήτης διαφωνεί.

Με απλά λόγια, η πλειοψηφία δεν αρκεί πλέον. Ένας μόνο ιδιοκτήτης μπορεί να μπλοκάρει την τακτοποίηση.

Το «σύνταγμα» μιας πολυκατοικίας

Ο κανονισμός οροφοκτησίας είναι ένα γραπτό κείμενο που φτιάχνει ο κατασκευαστής ή οι ιδιοκτήτες ακινήτων  και καταχωρείται στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο. Ορίζει πώς κατανέμονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών στα διαμερίσματα και στους κοινόχρηστους χώρους.

Επίσης, περιγράφει ποιοι χώροι είναι ιδιωτικοί (π.χ. το διαμέρισμα, η αποθήκη) και ποιοι είναι κοινόχρηστοι (π.χ. κλιμακοστάσιο, ασανσέρ, πιλοτή, ταράτσα).
Με τον κανονισμό καθορίζεται ο τρόπος χρήσης: π.χ. αν επιτρέπεται να κλείσει η πιλοτή, πώς μοιράζονται οι θέσεις στάθμευσης, αν μπορεί κάποιος να βάλει κεραία στην ταράτσα, αν επιτρέπονται κατοικίδια κ.λπ. 

Συνήθως περιλαμβάνει και κανόνες για την καθημερινή λειτουργία της πολυκατοικίας: κοινόχρηστα έξοδα, ώρες κοινής ησυχίας, τρόπος λήψης αποφάσεων στις συνελεύσεις.

Με απλά λόγια: Ο κανονισμός οροφοκτησίας είναι το «συμβόλαιο συμβίωσης» όλων των ιδιοκτητών σε μια πολυκατοικία.

Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες

• Οι ιδιοκτήτες που έχουν κάνει αυθαίρετες παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους (π.χ. έχουν κλείσει την πιλοτή για να τη χρησιμοποιούν ως αποθήκη ή γκαράζ) δεν μπορούν να τις νομιμοποιήσουν χωρίς τη συναίνεση όλων.
• Όσοι σκέφτονταν να προχωρήσουν σε τακτοποίηση με βάση τον νόμο 4178/2013, πρέπει πλέον να εξασφαλίσουν την υπογραφή κάθε συνιδιοκτήτη.
• Η απόφαση προστατεύει τους «αντιρρησίες» συνιδιοκτήτες, καθώς δεν μπορεί η πλειοψηφία να τους επιβάλει τετελεσμένα.

Τι σημαίνει για τα αυθαίρετα

• Πολλές περιπτώσεις που είχαν βρει «παράθυρο» για νομιμοποίηση μέσω της πλειοψηφίας, μένουν πλέον μετέωρες.
• Τα αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους δεν μπορούν να τακτοποιηθούν αν δεν υπάρχει ομόφωνη συναίνεση.
• Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτήτες με αυθαίρετες κατασκευές σε πιλοτές, ακάλυπτους ή κοινόχρηστα δώματα, κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμα και υποχρεώσεις κατεδάφισης.

Τι σημαίνει για τις νέες κατασκευές

• Η απόφαση στέλνει μήνυμα και στους κατασκευαστές: δεν υπάρχει «εύκολη λύση» τακτοποίησης σε περίπτωση αυθαιρεσιών.
• Οι νέες πολυκατοικίες πρέπει να έχουν σαφή και ολοκληρωμένο κανονισμό οροφοκτησίας από την αρχή, ώστε να ρυθμίζονται οι χρήσεις των κοινόχρηστων χώρων.
• Οποιαδήποτε απόπειρα αυθαίρετης δόμησης σε κοινόχρηστους χώρους θα συναντά πλέον σημαντικό νομικό εμπόδιο, αφού ακόμη και ένας ιδιοκτήτης μπορεί να σταθεί εμπόδιο.

Συμπέρασμα: Η απόφαση του ΣτΕ ενισχύει την προστασία της ιδιοκτησίας, αλλά δημιουργεί «πονοκέφαλο» σε όσους έχουν αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους. Για να τακτοποιηθούν, πλέον χρειάζεται κανονισμός και ομόφωνη συναίνεση.